估值低于预期 广物地产境外IPO遇阻

　　广物地产境外IPO遇阻

　　广物地产近日宣布了其境外上市计划，作为依托广东首个千亿国企广东物资集团的股份制房企，广物地产首度将进军国际资本市场提上日程。

　　据广物地产内部一位相关人士赵楠（化名）透露，国有背景房企的上市计划承载着包括地方政府在内的众多期望，但因公司经营实力不足、行业正处于调整期等因素，该公司在争取境外资本支持时面临一定压力。

　　安永会计师事务所上市服务部一位人士表示，内地中小房企获得境外资本青睐的难度在逐步加大，广物地产或已错过境外IPO的最好时机。

　　优势与短板

　　从2008年楼市低迷时期起步至今，广物地产发展已进入第7个年头，在大型房企云集的广东大本营，其发展轨迹十分低调。

　　在广物地产总裁蔡春萌看来，资产总规模超200亿元，土地储备超1000万平方米，以及去年开工面积、竣工面积、销售金额、销售均价、销售回款、企业融资等各项核心指标创历史新高，都成为广物地产闯关海外资本市场的底气。

　　然而，其境外上市的实力仍受质疑。

　　据赵楠了解，受限于发展区域，广物地产在资本市场的估值低于预期，“二三线城市项目比重过高，这些区域的资金回笼能力不被看好。”

　　目前该公司的项目并不多，且仅以广州作为唯一的一线城市布局。公开资料显示，广物地产已布局广州、佛山、清远、肇庆、中山、韶关、湛江、海口、儋州等9大城市，累计开发项目30多个。

　　“公司目前项目主攻广东和海南两地，这两地的销售业绩对公司的贡献很大，但仅以两地作为发力点，整体业绩跟一些知名房企的差距还是较大。”赵楠强调。

　　在公开资料中，该公司多次强调在海南的发展实力。2014年前三季度，广物地产以销售金额8.67亿和销售面积9.79万平方米跻身海口10强开发企业第二名。

　　对于今后的发展，广物地产称将继续立足广州为中心的珠三角城市，深耕海南市场。

　　广州证券投行部一位负责人指出，除非是公司资产较为雄厚，否则一般的以二三线城市作为发展重心的房地产企业无论在融资、资产评估等过程中容易受到众多质疑，从机构的角度来看，这些城市的房地产发展前景面临的风险较大，且难以把控。

　　“以海南为例，该区域的房地产发展以外地投资为主的特征十分明显，出现泡沫的风险很高，在之前的房地产调控中，价格、市场出现不稳定的几率较大。”该负责人称。

　　据赵楠了解，该公司与相关政府部门曾多次组团出境，与境外投资机构开展“公关”工作。

　　内地房企境外IPO遇冷

　　事实上，内地房企境外资本市场遇冷已从去年持续至今。在受访的香港资本界的人士看来，以香港资本市场为例，目前并非内地房企境外IPO的好时机。

　　去年，香港IPO数量创10年新高，其中有超过10家内地房企通过IPO或借壳的方式成功上市。然而，大部分内地房企并未受到投资者的热捧，反而遭遇认购不足的尴尬。

　　一位熟悉香港资本市场事宜的行业人士曾向本报分析，由于受房地产调整期影响，且这些房企知名度不高，投资者不太认可，最终融资额与房企预期值相去甚远。有些房企能闯关上市，很多是依靠老板们动用关系，找亲戚朋友来认购。

　　易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱此前总结成功IPO或借壳赴港上市的内地房企特征时曾指出，这些房企年销售额基本在50亿元以下，按销售额排名都在100位开外。其次，布局城市基本都在10个以内，多数都以某个城市为核心的区域性或全国性布局。而且，这些房企都有继续做大做强的动力和需求。

　　香港某私募基金公司负责地产行业投资的李捷豪指出，与往年不同，今年香港资本市场纷纷看淡内地房地产行业发展以及内地房企的发展空间，“除了考虑品牌、财务指标、发展能力等因素外，一些与政府相关的因素也不得不考虑在内。”

　　“经历了此轮楼市调整后，一些中小房企的发展潜力并不明朗，且之前登陆港股的中小房企业绩受挫严重，这进一步降低了香港资本市场对这些企业的期望。”李捷豪说，众多港资房企巨头抛售内地房地产资产也是其中一个重要的参考指标。

　　上述安永会计师事务所上市服务部受访人士指出，内地部分房企2014年因卷入反腐风暴发生一连串的经营危机，暴露出内地房企以往靠“关系”、“资源”的粗放发展方式已备受挑战，这加重了境外资本市场机构投资者对内地房企发展前景的质疑，也打击了他们支持内地房企的信心。